1. Ihr Nutzung entscheidet
Ein häusliches Arbeitszimmer kann unter bestimmten Voraussetzungen vom Finanzamt dem Betriebsvermögen (BV) zugeordnet werden.
Ihre Nutzung ist entscheidend: Nutzen Selbstständige [Start-ups; Handelsvertreter; IT-Entwickler; Hausverwalter] ein Arbeitszimmer in der eigenen Immobilie, kann dies zu Betriebsvermögen werden.
Das „merkt“ man noch nicht; doch bei Aufgabe von Tätigkeit oder Eigenheim, beim Schenken/Vererben wird dann der Wertzuwachs steuerpflichtig!
So entpuppt sich das Homeoffice später als Steuerfalle.
Im schlimmsten Falle gefährdet man aus Unkenntnis durch eine derartige „ungeplante“ Steuerlast seine Altersvorsorge.
2. Im Detail – was viele Selbständige nicht wissen:
Sobald sie in Ihrer Gewinnermittlung eine Abschreibung AfA für betriebliche Räume im Eigenheim als Betriebsausgaben ansetzen oder einen Betriebsausgabenabzug für das häusliche Arbeitszimmer beantragen oder entsprechende Ausgaben in der Gewinnermittlung geltend gemacht werden, ordnet das Finanzamt ihr Arbeitszimmer dem betrieblichen Vermögen zu.
3. Grundlagen der Berechnung
Die Grundlage für die Berechnung eines erzielten Wertzuwachses bildet der anteilige Wert des häuslichen Arbeitszimmers. Dieser errechnet sich aus den Baukosten oder dem Kaufpreis der Immobilie (einschließlich Grund und Boden) im Verhältnis zur Fläche der beruflich genutzten Räume. Nach Abzug der jährlichen AfA ergibt sich daraus schließlich der Restbuchwert. Ein späterer Verkaufserlös minus Restbuchwert ergibt den steuerpflichtigen Gewinn. Bei Geschäftsaufgabe dient der Verkehrswert/Marktwert anstelle des Verkaufserlöses als Referenzwert.
4. Aktuelles
Aktuell gibt es dazu aber zumindest auch eine gute Nachricht.
Der Bundesrat hat am 19.12.2025 der Änderung der Einkommensteuer-Durchführungsverordnung (EStDV) zugestimmt.
Angepasst wurden die (Bagatell-) Grenzen, nach denen eigenbetrieblich genutzte Grundstücksteile steuerlich nicht als Betriebsvermögen behandelt werden (§ 8 EStDV):
Die Bagatellgrenzen erhöhen sich rückwirkend für alle offenen Fälle (vgl. § 84 Abs. 1d Satz 1 EStDV)
- wertmäßig von 20.500 € auf 40.000 € oder
- wertunabhängig, wenn die „Größe des Arbeitszimmers nicht mehr als 30 qm“ beträgt.
Für Wirtschaftsjahre, die nach dem 31.12.2025 beginnen (vgl. § 84 Abs. 1d Satz 2 EStDV), sollen Aufwendungen, die mit dem Grundstücksteil in Zusammenhang stehen (z.B. AfA), nicht mehr abgezogen werden dürfen.
5. Nutzen Sie unsere Expertise im Steuerrecht
Als Kanzlei mit Schwerpunkt im Wirtschaftsrecht kennen wir auch die steuerrechtlichen Fallstricke und bewahren unsere Mandanten vor solchen Steuerfallen. Nutzen Sie unsere Expertise im Bereich Steuerrecht.
Lassen Sie sich von uns fundiert beraten!
