Im Folgenden soll ein kurzer Überblick über die neueste Rechtsprechung aus dem privaten Baurecht gegeben werden.
- Insolvenzrecht/Leistungsstörungsrecht
In diesem Zusammenhang ist auf die Entscheidung des BGH vom 19.10.2023 Az. IX ZR 249/22 zu verweisen.
Nach dem Inhalt dieser Entscheidung führt eine vom Besteller ausgesprochene Kündigung eines Bauvertrages aus wichtigem Grund dazu, dass sich die Forderung des Schuldners auf Werklohn und eine Gegenforderung auf Schadenersatz wegen Fertigungsstellung Mehrkosten aus einem anderen Vertragsverhältnis aufrechenbar gegenüberstehen, ist die Herstellung der Aufrechnungslage Gläubiger benachteiligend. Hierbei steht die Wirksamkeit der Kündigung der Anfechtbarkeit der Herstellung der Aufrechnungslage nicht entgegen.
In dieser Entscheidung weicht der neunte Senat des BGH von der bisherigen Entscheidungspraxis des beim BGH für baurechtliche Belange zuständigen siebtens Senats ab. Nach dessen Rechtsprechung fehlt es in einer solchen Situation an der Gläubigerbenachteiligung, wenn die Kündigung des Bestellers dazu führt, dass dessen Schadenersatzanspruch durchsetzbar entstanden ist sie aber andererseits aber auch notwendige Voraussetzung für die Fälligkeit der Werklohnforderung des Schuldners gewesen ist. Nach dieser neuen Rechtsprechung wäre die Aufrechnung vom Insolvenzverwalter anfechtbar. Die Aufrechnung läuft ins Leere. Der Besteller kann nach dieser Rechtsprechung mit Schadensersatzansprüchen gegen Werklohnansprüche des Auftragnehmers aufrechnen und diese zum Erliegen bringen. Es wird hier zu beobachten sein, ob der 7. Senat des BGH für Bausachen sich dieser Rechtsprechung anschließt.
Der Besteller muss in jedem Fall vorsichtig agieren wenn er die Kündigung des Werkvertrages aufgrund der Insolvenz des Auftragnehmers aussprechen will.
2. Zur Unwirksamkeit der vom Auftraggeber in einem Einheitspreisvertrag verwendeten Vertragsstrafenklausel
In einem Einheitspreisvertrag waren folgende Klauseln enthalten:
2.1 der Auftragnehmer hat bei Überschreitung … Der Frist für die Vollendung als Vertragsstrafe für jeden Werktag des Verzugs zu zahlen:
…
0,2 % der im Auftragsschreiben genannten Auftragssumme ohne Umsatzsteuer
…
2.2 die Vertragsstrafe wird auf insgesamt 5 % der im Auftragsschreiben genannten Auftragssumme (ohne Umsatzsteuer) begrenzt
Nach dem Urteil des BGH vom 15.02.2024, Az. VII ZR 42/22 ist diese Vereinbarung der Vertragsstrafe nicht gemäß § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam. Die Höhe der Vertragsstrafe von max. 5 % kann auf die Angebotssumme bezogen werden, weil diese im Zeitpunkt des Vertragsschlusses bei einem Einheitspreisvertrag sicher feststeht. Andernfalls besteht die Gefahr, dass ein Verstoß gegen das Transparenzgebot vorliegt, weil offen ist, was zur späteren Abrechnungssumme gehört.
Es zeigt sich an diesem Beispiel erneut , dass es sachdienlich ist die Vertragsstraferegelungen die in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen verwendet werden sorgfältig und eindeutig zu formulieren sind, damit ein Auslegungsspielraum nicht eröffnet wird.
3. Bauträgervertrag
Hier ist auf die Entscheidung des OLG Hamburg vom 05.02.2024, Az. 4 U 44/22 zu verweisen. In dieser Entscheidung geht das Gericht davon aus, dass sich die Haftung für Mängel des Gebäudes insgesamt nach dem Werkvertragsrecht richtet. Übernimmt der Veräußerer vertragliche Bauleistungen, die insgesamt nach Umfang und Bedeutung solchen Neubauarbeiten vergleichbar sind, dann haftet er nicht nur für die ausgeführten Umbauarbeiten, sondern auch für die in diesem Bereich vorhandene Alt Substanz nach den Gewährleistungsregeln des Werkvertrages.
Jedoch wird darauf hingewiesen, dass wenn bei einer Altbausanierung Werkvertragsrecht Anwendung findet, weil die durchzuführenden Arbeiten mit Neubauarbeiten vergleichbar sind, gleichwohl die Möglichkeit bestehen soll, für die Haftung zwischen Altbau-und Neubsubstanz zu unterscheiden. Hierbei ist jedoch eine klare, transparente Trennung, für welche Neubauteile die werkvertragliche Haftung gelten soll und für welche Bestandsbauteile nur eine kaufvertragliche Haftung. Nur auf diesem Wege kann gewährleistet werden, dass sich aus der Altbausubstanz ergebende Beschränkungen keine Mängelansprüche des Erwerbes begründen. Hierbei ist es jedoch eindeutig unwirksam, wenn bei einer Altbausanierung, die einem Neubau gleichzustellen ist, pauschal Mängelansprüche ausgeschlossen werden.
Hierauf wird bei der Gestaltung der entsprechenden Verträge große Sorgfalt zu legen sein.