Die Untervermietung von Wohnraum ist in der anwaltlichen Beratungspraxis seit Jahren ein Dauerbrenner. Gerade in Ballungsräumen mit vergleichsweisen günstigen Bestandsmieten stellt sich immer häufiger die Frage, ob Mieter durch eine Untervermietung finanzielle Vorteile erzielen dürfen. Mit Urteil vom 28. Januar 2026 (Az. VIII ZR 228/23) hat der Bundesgerichtshof hierzu eine wichtige Grundsatzentscheidung getroffen.
Nach § 553 BGB kann ein Mieter vom Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung verlangen, wenn nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse entsteht. Klassische Beispiele sind eine vorübergehende berufliche Abwesenheit, ein Auslandsaufenthalt oder eine finanzielle Entlastung durch Kostenbeteiligung eines Dritten.Doch wo liegt die Grenze zwischen zulässiger Kostenentlastung und unzulässiger Gewinnerzielung?
Im entschiedenen Fall verlangte der Hauptmieter von seinem Untermieter eine deutlich höhere Miete als er selbst schuldete. Der Bundesgerichtshof stellte klar:
Ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 553 BGB liegt nicht vor, wenn die Untervermietung maßgeblich auf Gewinnerzielung gerichtet ist.
Die Richter betonten, dass die gesetzliche Regelung dem sozialen Schutz des Mieters dient – insbesondere der Sicherung des Wohnraums bei veränderten Lebensumständen. Sie soll jedoch kein Geschäftsmodell ermöglichen, bei dem eine günstige Bestandsmiete durch erhebliche Aufschläge „monetarisiert“ wird.
Für die Praxis bedeutet dies:
- Kein Anspruch auf Erlaubnis, wenn die Untervermietung erkennbar der Gewinnerzielung dient.
- Ablehnungsrecht des Vermieters, wenn kein berechtigtes Interesse dargelegt wird.
- Kündigungsrisiko, wenn ohne Genehmigung und zugleich gewinnorientiert untervermietet wird.
Zulässig bleibt selbstverständlich eine Untervermietung, die der Deckung eigener Kosten dient. Auch ein moderater Aufschlag – etwa zur Abgeltung möblierungsbedingter Mehrkosten – kann im Einzelfall vertretbar sein. Entscheidend ist jedoch, dass der Schwerpunkt nicht auf der Erzielung eines wirtschaftlichen Überschusses liegt.
Die Entscheidung bringt die notwendige Klarheit in eine Entwicklung, die insbesondere in angespannten Wohnungsmärkten zunehmend zu Konflikten geführt hat. Der Gesetzgeber wollte mit § 553 BGB einen sozialen Ausgleich schaffen – keine Renditemöglichkeit.
Für Mieter ist es wichtig, Untervermietungen sorgfältig zu planen und transparent mit dem Vermieter abzustimmen. Für Vermieter bietet das Urteil eine gestärkte Rechtsposition gegenüber missbräuchlichen Gestaltungen.
